Určení výše přiměřené slevy z kupní ceny
Právo na přiměřenou slevu z kupní ceny je jedním z práv z vadného plnění, které může kupující uplatnit v případě, že plnění, které obdržel, není v souladu s dohodou stran. V praxi však bývá často problematické určit, jaká výše požadované slevy je skutečně přiměřená. K jakým okolnostem je třeba při stanovení výše slevy přihlédnout? A jaký je vlastně smysl poskytnutí slevy z kupní ceny? Těmito otázkami se v poměrně nedávné době zabýval Nejvyšší soud, který ve vztahu ke způsobu určení výše slevy z kupní ceny přichází se zcela novým přístupem.
V projednávané věci se jednalo o spor z kupní smlouvy na převod pozemku s rodinným domem za kupní cenu ve výši 3 mil. Kč. Po převzetí nemovitosti žalobkyně zjistila, že dům trpí skrytými vadami, spočívajícími zejména v odlišném materiálovém provedení stropních konstrukcí oproti tvrzení prodávajícího a projektové dokumentace, a v jejich vadném provedení vyžadujícím výměnu. Náklady na odstranění vad vyčíslila na částku přes 1,2 mil. Kč, kterou požadovala jako slevu z kupní ceny. Soudy obou stupňů žalobě částečně vyhověly a přiznaly slevu ve výši odpovídající nákladům na opravu vadných stropů. Žalovaný se bránil především tím, že předmětný rodinný dům byl v době prodeje již 80 let starý, na hranici životnosti a byl určený k rekonstrukci, což bylo zohledněno v rámci kupní ceny.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu je při stanovení částky odpovídající přiměřené slevě nezbytné vycházet z okolností daného případu a přihlížet zejména k:
- povaze a rozsahu vad vzhledem ke sjednané kupní ceně,
- snížení funkčních vlastností věci a případně její estetické hodnoty,
- tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci,
- tomu, jak vada omezuje či komplikuje užívání věci, nebo snižuje její životnost,
- dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci,
- ceně nutných oprav věci,
- a jiným obdobným hlediskům.
V rozhodovací praxi byla tato kritéria dlouhodobě uplatňována a Nejvyšší soud je postupně doplňoval a konkretizoval. V rozebíraném rozsudku však soud přistoupil k jejich interpretaci novým způsobem, který mění samotné pojetí účelu přiměřené slevy z kupní ceny a rozšířil uvedený soubor relevantních hledisek.
Nejvyšší soud zdůraznil, že smyslem úpravy práv z vadného plnění není náhrada újmy, ale náprava poruchy ekvivalence vzájemných plnění. Poskytnutím přiměřené slevy z kupní ceny má tedy primárně dojít k obnovení smluvně předpokládaného rovnovážného stavu mezi plněními smluvních stran, který byl narušen vadným plněním prodávajícího tím, že kupující obdržel plnění, které již neodpovídá sjednané kupní ceně.
Při určení výše slevy z kupní ceny je proto nutné, aby kromě výše uvedených kritérií bylo přihlédnuto také k tomu, jakým způsobem vada věci ovlivňuje použitelnost či životnost věci oproti stavu předvídanému smlouvou (tj. oproti bezvadnému stavu věci, na základě kterého byla také sjednána daná kupní cena). Dále je třeba zkoumat, zda šlo o prodej věci za obvyklou cenu či za cenu sníženou či naopak zvýšenou oproti ceně obvyklé, zda se jedná o prodej věci zcela nové nebo o prodej věci starší se sníženou životností a dále také případně, zda věc po eventuální opravě bude svým stavem odpovídat stavu předpokládanému při uzavření kupní smlouvy, pro nějž byla daná kupní cena sjednána. Je tedy zcela zřejmé, že určení výše slevy pouze jako částky představující náklady na opravu vadné věci výše uvedeným požadavkům neobstojí.
Rozebírané rozhodnutí má zásadní význam nejen pro rozhodování soudů, ale i pro smluvní praxi a mimosoudní řešení sporů. Přináší jasnější rámec pro určení přiměřené slevy z kupní ceny, čímž poskytuje praktická vodítka jak soudům, tak samotným stranám při uzavírání závazků nebo následných jednáních o jejich narovnání. Kupující i prodávající tak získávají větší předvídatelnost výsledku, což může přispět ke snazšímu dosažení smírného řešení.
Úplné znění článku naleznete na adrese: https://www.epravo.cz/top/clanky/urceni-vyse-primerene-slevy-z-kupni-ceny-120039.html
