Právo nájemce na náhradu za převzetí zákaznické základny
Provozovali jste úspěšný obchod, jenže pronajímatel vám vypověděl nájemní smlouvu a nyní musíte hledat nové prostory? Nezapomínejte přitom na to, že v souvislosti s tím můžete mít právo na náhradu. Podle § 2315 občanského zákoníku totiž platí, že je-li nájem prostor sloužících k podnikání ukončen vypovědí ze strany pronajímatele, může mít nájemce právo na náhradu za převzetí zákaznické základny, a to za splnění určitých podmínek.
K tomu, aby nájemci vzniklo právo na náhradu za převzetí zákaznické základny, musí být splněno několik podmínek, které dlouhodobě formuluje odborná literatura a potvrzuje je také současná judikatura, a to:
- vybudování zákaznické základny nájemcem,
- vypovězení nájmu prostor sloužících k podnikání pronajímatelem a
- vznik výhody z převzetí nájemcovy zákaznické základny.
Dále platí, že právo na náhradu za převzetí zákaznické základny může nájemce uplatnit pouze vůči pronajímateli, jelikož tato náhrada má svůj původ v nájemním vztahu mezi tímto konkrétním pronajímatelem a vypovídaným nájemcem. Tento závěr dlouhodobě potvrzuje judikatura a převážná část odborné literatury.
Práva na náhradu za převzetí zákaznické základny se tak zásadně nelze domáhat po novém vlastníkovi daného prostoru nebo novém nájemci.
Náhrada má mít obecně jednorázovou povahu a při zjišťování její výše se má vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny.
Určení obvyklé ceny zákaznické základny bude zpravidla předmětem znaleckého posudku. Podle odborné literatury lze takovou obvyklou cenu stanovit např. na základě identifikace nákladů vynaložených na vytvoření zákaznické základny při zohlednění dalších faktorů (charakter a složení zákaznické základny, rozdíly v provozovaných činnostech, doba mezi skončením nájmu a převzetím zákaznické základny apod.), případně na základě rozdílu mezi obvyklým nájemným za prostory pronajaté se zákaznickou základnou a obvyklým nájemným za obdobný prostor bez zákaznické základny.
S ohledem na skutečnost, že § 2315 občanského zákoníku je dispozitivní ustanovení, však nic nebrání tomu, aby se pronajímatel a vypovídaný nájemce dohodli na plnění náhrady po částech, aby si ujednali náhradu v jiné výši, než je obvyklá cena zákaznické základny, nebo aby aplikaci § 2315 občanského zákoníku zcela vyloučili.
Pro podrobnější vysvětlení diskutované náhrady a podmínek jejího vzniku pokračujte ve čtení zde: https://www.epravo.cz/top/clanky/pravo-najemce-na-nahradu-za-prevzeti-zakaznicke-zakladny-119571.html
