V p\u0159\u00edpad\u011b ukon\u010den\u00ed n\u00e1jemn\u00ed smlouvy si v\u011bt\u0161ina z n\u00e1s pravd\u011bpodobn\u011b p\u0159edstav\u00ed ukon\u010den\u00ed v\u00fdpov\u011bd\u00ed. Znamen\u00e1 to v\u0161ak, \u017ee nen\u00ed od n\u00e1jemn\u00ed smlouvy mo\u017en\u00e9 odstoupit? Touto ot\u00e1zkou se v relativn\u011b ned\u00e1vn\u00e9 dob\u011b zab\u00fdval i Nejvy\u0161\u0161\u00ed soud.<\/p>\n\n\n\n
V\u00fdpov\u011b\u010f i odstoupen\u00ed jsou zp\u016fsoby jednostrann\u00e9ho ukon\u010den\u00ed z\u00e1vazku. I p\u0159esto, \u017ee se jedn\u00e1 o podobn\u00e9 pr\u00e1vn\u00ed instituty, maj\u00ed n\u011bkter\u00e9 odli\u0161nosti. Jednou z podstatn\u00fdch odli\u0161nost\u00ed je to, \u017ee v p\u0159\u00edpad\u011b v\u00fdpov\u011bdi se z\u00e1vazek v\u017edy ru\u0161\u00ed s \u00fa\u010dinky do budoucna. To m\u00e1 za n\u00e1sledek, \u017ee strany si ponech\u00e1vaj\u00ed ji\u017e poskytnut\u00e1 pln\u011bn\u00ed.<\/p>\n\n\n\n
Odstoupen\u00edm od smlouvy se z\u00e1vazek zpravidla ru\u0161\u00ed od po\u010d\u00e1tku. Strany tak maj\u00ed povinnost si ji\u017e poskytnut\u00e1 pln\u011bn\u00ed vr\u00e1tit. To v\u0161ak neplat\u00ed, pokud smlouva zavazuje dlu\u017en\u00edka \u2013 jako je to zpravidla u n\u00e1jmu \u2013 k nep\u0159etr\u017eit\u00e9 \u010di opakovan\u00e9 \u010dinnosti nebo k postupn\u00e9mu d\u00edl\u010d\u00edmu pln\u011bn\u00ed za p\u0159edpokladu, \u017ee ji\u017e p\u0159ijat\u00e1 d\u00edl\u010d\u00ed pln\u011bn\u00ed maj\u00ed sama o sob\u011b pro v\u011b\u0159itele v\u00fdznam. V t\u011bchto p\u0159\u00edpadech m\u00e1 odstoupen\u00ed rovn\u011b\u017e \u00fa\u010dinky jen do budoucna.<\/p>\n\n\n\n
V p\u0159\u00edpad\u011b, kter\u00fd posuzoval Nejvy\u0161\u0161\u00ed soud, byla uzav\u0159ena smlouva o n\u00e1jmu prostoru slou\u017e\u00edc\u00edho podnik\u00e1n\u00ed na dobu neur\u010ditou. Smlouva neobsahovala \u017e\u00e1dn\u00e1 ujedn\u00e1n\u00ed k pr\u00e1vu od n\u00ed odstoupit. P\u0159edm\u011bt n\u00e1jmu nebyl ke dni zah\u00e1jen\u00ed n\u00e1jmu p\u0159ed\u00e1n ve stavu odpov\u00eddaj\u00edc\u00edm sjednan\u00e9mu \u00fa\u010delu a n\u00e1jemce jej odm\u00edtl p\u0159evz\u00edt. N\u00e1sledn\u011b n\u00e1jemce den po zah\u00e1jen\u00ed n\u00e1jmu zaslal pronaj\u00edmateli ozn\u00e1men\u00ed o odstoupen\u00ed od n\u00e1jemn\u00ed smlouvy pro jej\u00ed podstatn\u00e9 poru\u0161en\u00ed. Pot\u00e9 zaslal n\u00e1jemce (z\u0159ejm\u011b z opatrnosti) pronaj\u00edmateli tak\u00e9 v\u00fdpov\u011b\u010f z n\u00e1jmu bez v\u00fdpov\u011bdn\u00ed doby s odkazem na z\u00e1va\u017en\u00e9 vady p\u0159edm\u011btu n\u00e1jmu. V\u00fdpov\u011b\u010f byla pronaj\u00edmateli v\u0161ak doru\u010dena a\u017e za dva m\u011bs\u00edce po dni zah\u00e1jen\u00ed n\u00e1jmu.<\/p>\n\n\n\n
Tento p\u0159\u00edpad n\u00e1zorn\u011b ilustruje n\u011bkolik probl\u00e9m\u016f. Je mo\u017en\u00e9 odstoupit od n\u00e1jemn\u00ed smlouvy? Je to mo\u017en\u00e9 pouze z d\u016fvod\u016f sjednan\u00fdch ve smlouv\u011b nebo i ze z\u00e1konn\u00fdch d\u016fvod\u016f jako je podstatn\u00e9 poru\u0161en\u00ed smlouvy? Je odstoupen\u00ed mo\u017en\u00e9 i v p\u0159\u00edpad\u011b, pokud lze n\u00e1jemn\u00ed smlouvu pro stejn\u00fd p\u0159\u00edpad podstatn\u00e9ho poru\u0161en\u00ed vypov\u011bd\u011bt bez v\u00fdpov\u011bdn\u00ed doby?<\/p>\n\n\n\n
Rozhodnut\u00ed Nejvy\u0161\u0161\u00edho soudu<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nejvy\u0161\u0161\u00ed soud konkr\u00e9tn\u011b p\u0159ipustil dovol\u00e1n\u00ed pro ot\u00e1zku, zda lze odstoupit od smlouvy o n\u00e1jmu prostoru slou\u017e\u00edc\u00edho podnik\u00e1n\u00ed podle obecn\u00e9ho ustanoven\u00ed ob\u010dansk\u00e9ho z\u00e1kon\u00edku, kter\u00e9 stanov\u00ed, \u017ee poru\u0161\u00ed-li strana prodlen\u00edm svou smluvn\u00ed povinnost podstatn\u00fdm zp\u016fsobem, m\u016f\u017ee druh\u00e1 strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodl\u00e9vaj\u00edc\u00edmu ozn\u00e1m\u00ed bez zbyte\u010dn\u00e9ho odkladu pot\u00e9, co se o prodlen\u00ed dozv\u011bd\u011bla. Toto ustanoven\u00ed posuzoval p\u0159edev\u0161\u00edm ve vztahu k ustanoven\u00ed ob\u010dansk\u00e9ho z\u00e1kon\u00edku v r\u00e1mci \u00fapravy n\u00e1jmu, podle kter\u00e9ho poru\u0161uje-li strana n\u00e1jemn\u00ed smlouvy zvl\u00e1\u0161\u0165 z\u00e1va\u017en\u00fdm zp\u016fsobem sv\u00e9 povinnosti, a t\u00edm p\u016fsob\u00ed zna\u010dnou \u00fajmu druh\u00e9 stran\u011b, m\u00e1 dot\u010den\u00e1 strana pr\u00e1vo vypov\u011bd\u011bt n\u00e1jem bez v\u00fdpov\u011bdn\u00ed doby.<\/p>\n\n\n\n Nejvy\u0161\u0161\u00ed soud v konkr\u00e9tn\u00edm p\u0159\u00edpad\u011b dovodil, \u017ee podm\u00ednky odstoupen\u00ed se zcela nekryj\u00ed s touto mo\u017enost\u00ed v\u00fdpov\u011bdi n\u00e1jmu a \u017ee pou\u017eit\u00ed obou t\u011bchto pr\u00e1vn\u00edch institut\u016f vedle sebe se tak nevylu\u010duje. Jin\u00fdmi slovy, od smlouvy o n\u00e1jmu prostor slou\u017e\u00edc\u00edch podnik\u00e1n\u00ed m\u016f\u017ee n\u00e1jemce odstoupit v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee jsou napln\u011bny z\u00e1konn\u00e9 podm\u00ednky pro toto odstoupen\u00ed. Vedle toho bylo rovn\u011b\u017e potvrzeno, \u017ee strany si mohou mo\u017enost odstoupen\u00ed sjednat i ve smlouv\u011b.<\/p>\n\n\n\n Pou\u017eit\u00ed rozhodnut\u00ed i na jin\u00e9 p\u0159\u00edpady?<\/strong><\/p>\n\n\n\n S uveden\u00fdm z\u00e1v\u011brem lze za dan\u00fdch skutkov\u00fdch okolnost\u00ed souhlasit. Nen\u00ed d\u00e1n p\u0159esv\u011bd\u010div\u00fd d\u016fvod, pro\u010d by se strana, kter\u00e1 je vystavena takto intenzivn\u00edmu poru\u0161en\u00ed je\u0161t\u011b p\u0159ed \u0159\u00e1dn\u00fdm p\u0159ed\u00e1n\u00edm p\u0159edm\u011btu n\u00e1jmu, nemohla dovol\u00e1vat i odstoupen\u00ed od takov\u00e9 smlouvy. A to zvl\u00e1\u0161t\u011b v p\u0159\u00edpad\u011b, kdy\u017e pro v\u00fdpov\u011b\u010f bez v\u00fdpov\u011bdn\u00ed doby je t\u0159eba prok\u00e1zat, \u017ee dot\u010den\u00e9 stran\u011b byla zp\u016fsobena zna\u010dn\u00e1 \u00fajma.<\/p>\n\n\n\n Na druhou stranu si lze dle m\u00e9ho n\u00e1zoru p\u0159edstavit i situace, kdy by mo\u017enost odstoupen\u00ed od smlouvy mohla b\u00fdt problematick\u00e1. A to zejm\u00e9na tehdy, pokud by poru\u0161en\u00ed smlouvy nastalo a\u017e po p\u0159evzet\u00ed p\u0159edm\u011btu n\u00e1jmu a po\u010d\u00e1tku jeho u\u017e\u00edv\u00e1n\u00ed n\u00e1jemcem. V takov\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b se mi zd\u00e1 naopak rozumn\u00fd z\u00e1v\u011br \u010d\u00e1sti odborn\u00e9 literatury, \u017ee \u00faprava v\u00fdpov\u011bdi bez v\u00fdpov\u011bdn\u00ed doby je speci\u00e1ln\u00ed \u00fapravou, kter\u00e1 odstoupen\u00ed od smlouvy pro podstatn\u00e9 poru\u0161en\u00ed povinnosti vylu\u010duje. S obdobn\u00fdm p\u0159\u00edstupem se lze setkat z n\u00e1m p\u0159\u00edbuzn\u00fdch pr\u00e1vn\u00edch \u0159\u00e1d\u016f nap\u0159. v Rakousku, kde je pr\u00e1vo odstoupit od n\u00e1jemn\u00ed smlouvy pro vady p\u0159edm\u011btu n\u00e1jmu mo\u017en\u00e9 pr\u00e1v\u011b do okam\u017eiku jeho p\u0159evzet\u00ed, po p\u0159evzet\u00ed je d\u00e1na jen mo\u017enost v\u00fdpov\u011bdi.<\/p>\n\n\n\n D\u00e1le je t\u0159eba tak\u00e9 upozornit na p\u0159\u00edpady smluv uzav\u00edran\u00fdch se slab\u0161\u00ed smluvn\u00ed stranou, nap\u0159. n\u00e1jemcem bytu. Pr\u00e1vo pronaj\u00edmatele odstoupit od smlouvy, a\u0165 ji\u017e na z\u00e1klad\u011b z\u00e1kona nebo sjednan\u00e9ho ve smlouv\u011b, by bylo ve v\u011bt\u0161in\u011b p\u0159\u00edpad\u016f nesporn\u011b v rozporu s ochranou, kterou z\u00e1kon n\u00e1jemci bytu poskytuje.<\/p>\n\n\n\n Z v\u00fd\u0161e uveden\u00fdch d\u016fvod\u016f je proto t\u0159eba v\u017edy pe\u010dliv\u011b posoudit v\u0161echny okolnosti konkr\u00e9tn\u00edho p\u0159\u00edpadu, a pokud jsou z\u00e1rove\u0148 spln\u011bny p\u0159edpoklady pro v\u00fdpov\u011b\u010f i odstoupen\u00ed, lze doporu\u010dit n\u00e1jemn\u00ed smlouvu ukon\u010dit na z\u00e1klad\u011b v\u00fdpov\u011bdi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n